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Acquisto casa: tasse e spese da sostenere per la compravendita.

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Acquisto casa: tasse e spese da sostenere per la compravendita.

È fondamentale quando si ha intenzione di comprare casa avere ben chiaro il budget a disposizione e l’entità delle spese a cui si va incontro.

Se stai cercando una nuova abitazione, è importante sapere che la spesa che ti troverai a sostenere non è solo quella definita dal prezzo finale dell’immobile concordato con il venditore, ma anche quella riferita alle tasse per l’acquisto della casa e alle spese ad esso connesse.

Di seguito andremo a specificare tutte le spese accessorie e le tasse a carico dell’acquirente.

Per praticità di calcolo è opportuno sapere che indicativamente il costo della compravendita, complessivamente, si aggira intorno al 6% del valore dell’immobile; costo che può arrivare all’8% se si fa ricorso ad un mutuo per l’acquisto della casa.

Le tasse.

Le imposte legate alla compravendita di un immobile variano molto a seconda che il venditore sia un privato oppure un’impresa e che il bene oggetto della transazione sia una prima casa o meno. Vediamo quali sono le possibili situazioni.

Quando si acquista una prima casa.

Se l’immobile che compri è destinato a diventare la tua abitazione principale e non rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (che classificano gli immobili di lusso), puoi godere di particolari agevolazioni che consentono di pagare le imposte di acquisto in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Acquistando la prima casa da un privato la compravendita non è soggetta al pagamento dell’IVA e dovrai versare:

  • l’imposta di registro al 2% sul valore catastale
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro

Per l’imposta di registro è possibile richiedere il sistema del prezzo valore, cioè la tassazione sul valore catastale che viene calcolato in questo modo: Rendita Catastale x 115,5.

Acquistando la prima casa dall’impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine dei lavori le spese previste sono:

  • IVA al 4% sul prezzo dell’immobile
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro

Quando l’oggetto di acquisto non è la casa principale.

Per comprare una seconda casa come investimento oppure per l’acquisto di un ufficio non è possibile accedere alle agevolazioni. I costi da preventivare saranno i seguenti.

Acquistando da un privato (compravendita non soggetta a IVA):

  • l’imposta di registro al 9% sul valore catastale
  • l’imposta ipotecaria di 50 euro
  • l’imposta catastale di 50 euro

Anche per l’imposta di registro della seconda casa è possibile richiedere il sistema del prezzo valore, calcolato però con un diverso coefficiente fisso stabilito per legge: Rendita Catastale x 126.

Acquistando dall’impresa costruttrice entro i 5 anni dalla fine dei lavori:

  • IVA al 10% sul prezzo dell’immobile oppure IVA al 22% se il bene rientra nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9)
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Il credito di imposta.

A favore di chi vende un immobile acquistato in precedenza usufruendo dell’agevolazione prima casa, la normativa vigente prevede il sorgere di un credito d’imposta per l’acquisto di una nuova prima casa entro un anno dalla vendita.

Il credito d’imposta, che spetta se il contribuente non è decaduto dal beneficio, è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposte in relazione al primo acquisto agevolato, a condizione che lo stesso non sia superiore all’imposta di registro o all’Iva dovute sul secondo acquisto.

Per usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa il contribuente deve:

  • aver goduto dell’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare per il quale è stata pagata l’Iva o l’imposta di registro (infatti il credito non sorge quando l’acquisto è avvenuto per successione o donazione);
  • aver acquistato un altro immobile abitativo a qualsiasi titolo entro un anno dalla vendita dell’immobile;
  • possedere le condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa e non perdere l’agevolazione già goduta per il primo acquisto.

Il credito di imposta si può utilizzare in vari modi:

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto,
  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo l’acquisizione del credito,
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto,
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.

Per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la sua volontà tramite un’apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile.

Se, per errore, la dichiarazione viene omessa, è possibile integrare successivamente l’atto con la stessa.

La plusvalenza.

Quando dalla cessione deriva una plusvalenza, che equivale ad una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso, si realizza un valore.

Se questo valore deriva da una cessione a titolo oneroso di una casa acquistata o costruita da non più di 5 anni, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” ed è quindi soggetto a tassazione con le normali aliquote Irpef.

Fanno eccezione a questa regola gli immobili:

  • pervenuti per successione;
  • ricevuti in donazione se, con riferimento alla persona che ha donato il bene, sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione dello stesso;
  • adibiti ad abitazione principale (prima casa) per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione.

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può inserirla nella dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento.

In alternativa può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio verserà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Il mutuo.

Anche la stipula del mutuo implica dei costi aggiuntivi. Infatti dovrai considerare:

  • l’imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% sull’importo erogato dalla banca se compri un immobile da adibire a prima casa oppure nella misura del 2% per l’acquisto di seconda casa;
  • la spesa per la perizia fatta dalla banca tramite i suoi tecnici allo scopo di accertare il valore e la regolarità dell’immobile (circa 300-500 euro a seconda della banca);
  • le spese di istruttoria, ovvero l’insieme degli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso sulla base della documentazione fornita dal richiedente;
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile e, eventualmente, di assicurazione sulla vita, che alcuni istituti di credito chiedono al mutuatario di sottoscrivere.

Le spese notarili.

Con l’atto definitivo di compravendita, l’acquirente diventa a tutti gli effetti il nuovo proprietario dell’immobile dietro il pagamento di un prezzo.

Il contratto deve essere per legge stipulato e sottoscritto davanti al notaio, alla presenza del venditore e del compratore, e redatto in forma pubblica.

Quindi è obbligatorio che il documento riporti la firma del notaio, unica figura che rende ufficiale il passaggio di proprietà.

Ovviamente anche il suo intervento ha dei costi: il compenso del notaio, dovuto sia per la stipula dell’atto, sia per la stipula dell’eventuale atto di mutuo, è stabilito da tabelle professionali ma non esiste una vera e propria regola che stabilisca il costo di un rogito.

Questo può dipendere dal valore dell’immobile e dalle tariffe applicate dallo studio notarile stesso.

La scelta del notaio è comunque libera, perciò prima di scegliere chi possa seguire le tue operazioni puoi richiedere un preventivo.

Le spese di intermediazione immobiliare.

Se effettui l’acquisto avvalendoti dei servizi di un’Agenzia Immobiliare, è necessario considerare tra le spese anche la sua provvigione, fissata dall’agenzia stessa in misura libera sul prezzo di acquisto dell’immobile ed in base agli usi locali.

C’è chi tenta la vendita o l’acquisto della sua casa privatamente per evitare questa spesa, per poi incontrare problemi derivati da una compravendita condotta con superficialità, subendo perdite ben più onerose della provvigione stessa.

Quella dell’agente immobiliare è l’unica figura in grado di garantire la tranquillità dell’acquisto e lo svolgersi regolare della compravendita, tutelando le parti coinvolte.

Vendere e comprare un immobile sono sicuramente tra le operazioni economiche più importanti nella vita di una persona. Perché rischiare?

In conclusione, prima di procedere con l’acquisto è indispensabile fare bene i conti e valutare tutte le voci di spesa.

In questo ti sarà d’aiuto il tuo agente immobiliare, che potrà offrirti una stima reale dei costi che ti attendono e consigliarti sulla convenienza di un acquisto.

L’Agenzia Gabetti di Pisa è formata da un team consolidato di professionisti in grado di seguirti in modo attento e scrupoloso in ogni fase della compravendita, dandoti sempre un quadro completo e chiaro della tua operazione immobiliare.

Vuoi la tranquillità di non trascurare niente e di effettuare un acquisto trasparente e sicuro? Contattaci!

Saremo lieti di aiutarti.

Agenzia Gabetti Pisa

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